"부동산 등기부등본 이런거구나~"

부동산을 계약하기 전 반드시 확인해야 하는 것이 바로 등기부등본이다.

집이나 땅을 살 때, 경매 물건에 입찰할 때, 심지어 전셋집을 고를 때도 마찬가지다.

등기부등본은 해당 주택의 경력증명서와 같은 것으로 등기부등본만 꼼꼼히 살펴도 내 재산을 안전히 지킬 수 있다.

등기부등본은 표제부와 갑구, 을구 등 크게 세가지로 구성돼 있다.

등기부등본 첫장에 자리잡고 있는 표제부는 전체 건물과 개인이 소유한 건물에 대한 내용을 담고 있다.

즉 전체 건물의 소재지번과 건물 명칭에서부터 건물 내역, 토지 면적 등이 먼저 적혀있고 이중 개인 소유 호수에 대한 내용도 같은 방식으로 기재돼 있다.

갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 표시한다. 전ㆍ월세 세입자가 임대차 계약을 맺을 때 바로 갑구에서 실제 임대인과 소유자가 일치하는가를 살펴볼 수 있다.

세입자가 가장 꼼꼼히 들여다봐야 할 곳은 을구다.

소유자(임대인)가 원룸을 사면서 은행돈을 썼다면 근저당이 설정되고 이러한 경우 을구에 그 내역이 올라온다.

즉 소유자가 은행으로부터 1억원을 빌렸다면 통상 130%인 1억3000만원의 근저당에 대한 내역이 을구에 기재되는 형식이다. 개인이 돈을 빌려준 경우에도 근저당 설정은 가능하다.

등기부등본에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 실제 등기자와 매도인이 같은 사람인지 여부다. 등기부등본 갑구에 적힌 인적사항과 매도인의 신분증을 비교하면 쉽게 확인할 수 있다.

대리인과 계약을 체결해 등기부등본상 실제 등기자와 매도인이 다르다면 등기부등본상 주인의 위임장과 인감증명서를 받아둬야 법적인 효력을 가질 수 있다.

소유권 사항도 체크해야 한다. 소유권이 복잡한 부동산은 등기부등본 갑구가 수십장에 이르는데 이런 물건은 매입하더라도 소유권 확보에 문제가 생길 수 있는 만큼 각별히 유의해야 한다.

갑구에 압류, 가압류 등이 설정된 물건은 소송중이거나 준비중인 것으로 보면 된다. 법원에서 지급확정 판결이 나면 경매에 부쳐질 가능성이 크다.

가처분은 빚을 현금으로 돌려받기보다는 해당 부동산을 차지하기 위해 설정하는 임시처분이다. 가처분 상태의 부동산은 다른 사람에게 팔거나 명의를 변경할 수 없다. 부동산을 담보로 은행에서 대출도 받을 수 없다.

가등기는 본등기 전에 하는 임시등기로 소유자가 돈을 빌리면서 갚지 못하면 부동산을 대신 주기로 했을 때 설정된다. 가등기 부동산은 본등기가 나면 이전 등기 효력이 모두 상실되는 만큼 매입하지 않는게 바람직하다.

등기부등본 을구에 근저당권이 설정돼 있는 부동산은 채무자가 근저당권 채권을 모두 갚지 않으면 경매 처분될 수도 있다.

근저당권이 설정된 아파트에 전세로 들어가려면 채권최고액(통상 채무자가 빌린 돈의 120∼130%)이 얼마인지 확인해야 한다. 매매가가 채권최고액과 전셋값을 합친 가격보다 높다면 문제가 없지만 낮다면 전세금 일부를 날릴 수도 있기 때문이다.

을구에 지상권이 설정된 부동산은 피하는게 좋다. 지상권은 토지에 주택, 창고, 무허가건물 등 건축물이 있을 때 설정되는데 땅과 건물 소유자가 일치하면 상관없지만 다를 경우 합의를 보기 어렵다.

아시아경제  2008.09.15 10:00

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