내 전세금 지키는 법

전셋집이 경매에 부쳐진다면? 주인이 보증금을 안 돌려준다면?

전세 살고 있는 집이 경매에 부쳐진다면? 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면?

전ㆍ월세 계약을 해 본 사람이라면 한번쯤 이 같은 걱정을 해 본 경험이 있을 것이다.

특히 최근 들어 대출금리 인상 등으로 집주인들이 높아진 이자 상환 부담을 감당하지 못할 경우 경매 처분을 당할 수 있는 가능성이 커진 만큼 임차 보증금을 걱정하는 세입자들이 늘고 있다.

살고 있는 주택이 경ㆍ공매에 넘어 가더라도 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 방법을 살펴보자.

확정일자로 대항력을 갖추자

별도의 공시방법이 없는 임대차계약에서는 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 다음날 0시부터 제3자에 대한 대항력을 갖추게 된다.

대항력을 갖춘 후 계약서상에 확정일자를 받아두면 경ㆍ공매 시 다른 채권자들보다 우선해서 보증금을 받을 수 있다.

단, 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록을 계속 유지해야 하고, 주민등록상 주소와 실질 주소가 일치해야 한다. 또 동ㆍ호수가 있으면 지번과 함께 동ㆍ호수를 모두 정확히 기재해야 한다.

보증금을 상환받지 못할 경우

임대차 기간이 끝났더라도 집주인으로부터 보증금을 돌려 받기 전까지는 살던 집에 계속 거주해도 된다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인은 주택 소재지 관할 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기 이후에는 집을 비우고 이사를 하더라도, 대항력과 우선변제권 등이 그대로 유지된다. 임차권등기 이전에 이사 등으로 집을 비우면 대항력을 잃을 수 있으니 유의해야 한다. 임차권 등기명령에 따른 비용은 집주인에게 청구할 수 있다.

경매로 넘어간 경우

살던 집이 경매에 부쳐질 경우 세입자는 그동안 유지해온 대항력을 더욱 신경 써야 보증금을 지킬 수 있다. 먼저 우선변제 요건인 입주와 주민등록이 경매 낙찰 때까지 계속 유지돼야 보증금을 우선순위로 받을 수 있다. 이 때 임대차 기간이 남아 있더라도 경매 법원에 배당요구를 할 수 있다.

보증금 반환 등을 이유로 임차권 등기를 마친 임차권자(세입자)가 경매를 신청한 경우 세입자는 집을 비워줄 의무가 없으므로 경매 시작 이후에도 계속 거주할 수 있다.

참고로 소액 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법이 잇는데, 일정 금액 이하의 소액 임차인은 최우선으로 보증금 변제권을 인정해주는 제도다.

현재 시행중인 소액 보증금 범위는 수도권 과밀억제권은 보증금 6,000만원 이하의 경우 2,000만원까지 최우선 변제를 해준다.

광역시(군, 인천 제외)는 보증금 5,000만원 이하 계약에 한해 1,700만원까지, 기타 시ㆍ군ㆍ구는 보증금 4,000만원 이하 계약시 1,400만원까지 우선 변제를 해준다.

전세금 보장 신용보험 가입도 방법

보증금 보호를 위해서는 세입자 스스로 가입할 수 있는 '전세금 보장 신용보험'에 가입하는 것도 방법이다. 개인일 경우 서울보증보험에 가입이 가능하며, 임대차 기간 중 주택이 경매되거나, 임대차 계약 종료 후 30일 이후까지 보증금을 반환 받지 못했을 경우 보상을 받을 수 있다. 보험료는 전세금의 0.7% 이며 임대차 계약일로부터 5개월 이내에 가입이 가능하다.

단, 부동산써브 나인성 연구위원은 "세입자가 임대차계약 기간 만료 이전에 이사를 가는 등 일방적으로 임대차계약을 해지한 경우에는 보험금 청구가 안 될 수 있다"며 주의를 당부했다.

한국일보  2008.10.14 03:25

http://news.empas.com/show.tsp/20081014n01761