아파트 초급매물, 옥석 제대로 가리는 방법

부동산 불황기다. 계속되는 금율 불안과 고금리, 집값 하락으로 부동산 경기 침체가 장기화 될 조짐을 보이고 있다.

정부는 잇따른 부동산 규제 완화책을 내놓지만 시장 반응은 냉담하기만 하다. 강남권은 재건축 아파트를 중심으로 한 달에 1억원이 떨어지는 아파트도 나오고 있다.

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특히 최근에는 양도세 고가 아파트 과세 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정이 되면서 그동안 세 부담 때문에 내놓지 못했던 매물이 나오면서 하락폭은 더 커지고 있다.
　
이런 불황기가 오히려 기회가 될 수 있다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 "미래가치가 있는 초급매물이 나올 때 매입해서 향후 시세 차익을 기대하는 것도 불황기 투자법"이라며 "하지만 소비자들을 현혹하는 가짜 초급매물을 주변의 말만 듣고 무턱대로 매입했다가 오히려 가격이 떨어져 낭패볼 수도 있다"고 조언한다.
　
그렇다면 초급매물 옥석을 가리기 위한 전략은 무얼까.
　
◇ 다시 보자 초급매물, 실거래가 확인은 필수   초급매물을 잡기 위해서는 원하는 지역의 아파트 실거래가를 반드시 확인해야 한다.

사실상 이 가격이 정말 초급매물 가격인지 알기 어렵다. 따라서 대부분 사람들은 중개업자들의 말만 믿고 초급매물이라고 판단하는 경우가 많다.

하지만 이렇게 했다간 대형 사고를 터뜨릴 수 있다. 손품을 조금만 더 판다면 많게는 몇 천만원을 더 싸게 살 수가 있다. 국토해양부 홈페이지에 들어가면 2개월 전까지는 쉽게 실거래가격을 확인할 수 있다.
　
초급매물이라고 한다면 시세보다 최소 10% 이상 싸야 명함을 내밀 수 있다.
　
◇ 미래가치 있는 곳에 그물을 쳐라   미래가치 있는 곳에는 초급매물을 노리는 사람이 많다는 것을 염두에 둬야 한다. 이 곳에는 초급매물이 자주 등장하지도 않는다.

매물을 잘 찾아내고 발 빠르게 선점하느냐가 관건이다. 때문에 원하는 지역이나 단지 대상을 한 두 곳으로 한정하기 보다는 여러 곳으로 넓히는 것이 좋다. 낚시를 하는 것이 아니라 그물을 쳐 놓는 방식을 택하는 것이 좋다는 것이다.
　
그런 지역에 믿을 만한 중개업자와 친분을 쌓아 놓는 것도 중요하다. 그래야만 우량 급매물 등 좋은 정보가 나오면 먼저 연락을 받을 수 있다. 뜨내기 손님보다는 단골 손님에게 정보를 주는게 인지상정이다.
　
◇ 초급매물 원인을 파악하라   '매도자가 집을 파는 이유를 정확히 아는 것도 도움이 된다. 1가구 다주택자인지, 아니면 융자금 부담, 직장 이동 등 어떤 이유로 집을 팔려고 하는지 알아보자.

다주택 보유자이거나 매도자가 이미 이사할 집을 새로 계약을 했을 경우에는 상상력이 더욱 높아질 수 있다. 그런 이유라면 매도자는 상당히 급한 상황이기 때문에 매도자가 제시한 금액보다 더 싸게 제시해도 계약 성사가 가능하다.
　
매물이 중개업소에 언제 나온 것인지 확인하는 것도 도움이 된다. 나온 지 오래된 매물일수록 매도자는 심리적으로 촉박해지기 때문에 깎는데 도움이 된다.
　
주택 내·외부의 약점을 파악하는 것도 요령이다. 아파트 입지여 건이나 외관부터 주방, 욕실, 거실 등 집안내부를 꼼꼼히 살펴보고 단점을 알고 있으면 가격협상에서 유리할 수 있다.
　
◇ 싼 것만 거들떠 보지 마라   입지가 좋은 역세권 아파트는 인기가 많고 비싸다. 하지만 비싸기 때문에 투자 상대에서 제외시킬 일은 아니다. 그 만큼 미래가치를 지녔다고 볼 수 있기 때문이다.
　
역세권 아파트라 해서 다 같은 것은 아니다. 역세권 주변의 편의시설이나 주변 환경에 따라 그 가치는 달라진다. 역을 중심으로 상권이 발달해 편의시설이나 타 교통 시설의 연계가 좋다면 최고의 역세권 아파트라 꼽을 수 있다.
　
역세권에 위치한 아파트는 그렇지 못한 아파트들보다 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄도 높게 형성된다. 더욱이 같은 동(洞) 안에서도 역세권 여부에 따라 단지 간 차별화 현상도 크고 역세권 중에서도 더블 역세권으로 불리는 환승역세권 아파트 가격 상승 폭도 두 배로 높다.
　
역세권 아파트는 상승기 때보다는 하락기에 매입하는 것이 좋다. 상승기나 활황기에는 역세권 아파트 매도세가 줄어들어 매입하기가 상당히 어렵기 때문이다.
　
같은 단지 내에서도 '억' 차이를 보이는 조망권 프리미엄 아파트도 마찬가지다.

아시아경제  2008.10.27 07:42

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