주택청약종합저축 100% 활용법

정부가 새로운 청약통장을 시장에 내놓았다. 올 5월 6일부터 시행되는 ‘주택청약종합저축제도’는 그동안 주택청약을 대표했던 주택청약저축·예금·부금을 한 번에 통합시킨 일명 ‘만능청약통장 기능’을 지녔다.

우리나라 청약통장 가입자 수는 부동산시장이 본격적인 상향세에 접어들었던 2003년 말 634만2878명 이후 증가세를 보여왔다. 하지만 미분양 물량이 본격적으로 쌓이기 시작한 2006년 말 721만2736명으로 고점을 찍은 뒤 2007년 말부터 꾸준한 감소세를 지속했다. 특히 참여정부의 공공주택 공급은 청약예·부금 가입자 이탈과 청약저축으로의 전환을 부추겼다. 전국적으로 지난해 청약통장별로는 청약예금 감소폭이 31만4756명으로 가장 크게 나타났다. 청약부금 26만9748명, 청약저축 1만1216명이 각각 감소하는 양상인 가운데 지난해 수도권의 청약저축 가입자는 오히려 4만8654명 늘어나기도 했다.

청약통장 가입자 감소는 여러 가지로 해석될 수 있다. 먼저 판교, 청라, 광교, 위례신도시 등 공공택지개발지구 내 주택청약 기회를 노리는 수요가 몰렸다. 다음으로는 세계적인 경제위기가 국내 경제 상황을 악화시키면서 실질적인 주택청약 수요가 크게 줄었다. 특히 2007년 9월부터 시행된 ‘청약가점제’는 주택 수요가 가장 높은 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 청약 당첨 가능성이 낮아진 청약통장 가입자 이탈을 부추기기도 했다.

마지막으로, 주택시장이 급속히 냉각되면서 신규 분양에 대한 수요가 크게 줄었다. 특히 전국 미분양 주택 물량(올 2월 말 기준)은 16만1972가구인데, 지방 물량(13만6787가구)이 전체 미분양 물량의 85%를 차지하고 있다는 점에서 지방 거주자 입장에서 청약통장 보유가 그다지 큰 메리트를 주지 못했다는 점이 한몫했다고 볼 수 있다.

공공·민간 관계없이 청약 기회 부여

지금처럼 청약저축 가입자가 지속적으로 감소할 경우 국민주택기금 재원 또한 줄어들게 된다. 이런 상황에서 정부가 이탈하는 자금을 방지하고, 청약 기회를 확대시키기 위해 고육지책으로 내놓은 것이 ‘주택청약종합저축’이다. 그러한 점에서 주어지는 혜택이 다양하다.

먼저 기존의 전용면적 85㎡ 이하 국민주택 등에 청약이 가능한 청약저축을 기본으로 하고, 민영주택 청약이 가능한 예·부금 기능을 추가해 대상 주택에 따라 청약통장 활용이 제한됐던 번거로움이 말끔히 사라졌다. 즉 공공·민간건설에 상관없이 청약 기회를 확대시킬 수 있다.

또한 현재 청약저축은 ‘1가구당 1통장 가입’을 원칙으로 하기 때문에 다양한 주택 수요자의 청약 기회가 제한되는 문제가 있었다. 하지만 주택청약종합저축을 통해 가입조건에 상관없이 누구나 청약통장을 마련할 수 있다. 특히 현행 상속·증여법상 미성년자의 경우 최대 1500만원까지 증여세액이 공제되기 때문에 자녀저축 차원에서 접근하더라도 향후 매우 유용하다. 미성년자가 주택청약을 직접 할 수는 없지만 향후 성년이 돼 주택청약할 경우 현행 청약가점제 항목 중 청약저축 가입기간에서 혜택을 볼 수 있다.

예를 들어 15세인 자녀명의로 최초 주택청약종합저축에 5만원을 납입하고 가입한 경우를 살펴보자. 추가로 납입하지 않고 30세가 됐다고 가정할 때, 주택청약을 하기 전 295만원을 일시적으로 납입하게 되면 청약 1순위 자격과 함께 청약저축 가입기간도 12년을 인정받게 된다. 20세 이전은 가입기간을 최대 2년 인정해주기 때문이다.

적용금리 측면에서도 유용하다. 기존 청약저축이나 장기주택마련저축의 예금금리는 5년 이상 경과 후에도 4% 이하 이율로 운용됐다.

하지만 주택청약종합저축의 적용금리는 가입일로부터 1년 미만 2.5%, 1~2년 3.5%, 2년 이상 가입한 경우는 4.5%를 적용한다는 점도 주목할 만하다. 청약저축처럼 근로자 중 무주택 세대주를 대상으로 하는 연말 소득공제혜택은 당장 부여하지 않지만 검토가 진행 중이기 때문에 이 점 또한 기대해볼 만하다.

연말 소득공제 혜택 검토 중

주택청약종합저축의 저축 방식은 적립식을 기본으로 하고, 동시에 거치식도 병행하도록 하고 있다. 이를테면 가입금액은 월 2만원부터 50만원까지 자유롭게 선택해 적립할 수 있지만 1500만원을 일시 납입할 수도 있다. 다만 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 공공주택을 청약하는 경우는 월 10만원까지만 인정해주고, 초과하는 금액은 예치금으로만 인정된다.

쉽게 말하면 일시불로 1500만원을 납입할 경우 2년(24개월)이 되는 시점에서 청약 1순위 자격이 주어지지만 납입금은 240만원만 인정된다. 이런 점에서 기존 청약저축 가입자 순위의 역전현상은 크게 우려할 사항은 아니다.

그런데 문제는 주택청약종합저축을 가입하기 위해 기존의 청약통장을 해지하는 것이 바람직한가다.

일단 기존 청약통장 가입자는 청약종합통장과 중복가입이 불가하다. 현재 청약통장을 유지하고 있던 은행들의 급격한 유동성 악화 및 청약통장 추가 가입에 따른 혼란을 방지하기 위해서다.

결론적으로 1순위를 갖춘 청약통장을 갖고 있다면 당분간 그대로 유지하는 것이 바람직하다. 어차피 기존의 청약저축은 ‘1가구 1보유통장’이었지만 현재 가구 구성원들이 모두 청약종합통장에 가입할 수 있기 때문에 굳이 보유 중인 청약저축을 해지할 필요는 없을 것으로 판단된다.

만약 부부가 모두 청약통장을 보유하고 있다면 기존 청약통장 중 하나를 해지하고 신규 가입하는 방안도 생각해볼 수 있다. 또한 가입기간이 1년 미만이라면 과감하게 해지하는 것이 바람직하다. 비록 현재 주택을 보유하고 있지만 그동안 청약저축 가입이 제한돼 있던 세대라면 향후 장기전세주택(시프트)이나 보금자리주택 청약을 희망하는 경우 주택청약종합저축은 매우 유용한 상품이다. 오는 11월부터 무주택서민에게 공급하는 공공보금자리주택 사전예약제가 실시되는데, 자녀가 향후 독립세대로 분리될 것을 감안해서 전략을 세우는 것도 필요하다.

미성년자 자녀 명의로 가입 가능

청약종합저축은 기존과 다르게 청약하는 시점에서 희망주택 규모를 선택할 수 있어 서울시를 기준으로 1500만원을 예치할 경우 1순위 자격이 주어지는 2년 후 주택 규모에 상관없이 청약이 가능하게 된다.

하지만 주택 규모를 선택 변경한 뒤에는 현행 예·부금제도와 동일하게 2년이 지나면 선택한 주택 규모를 변경할 수 있다. 만약 면적을 늘리기 위해 변경하는 경우는 변경한 날로부터 1년 이내에는 그 변경한 규모에 해당하는 주택을 청약할 수 없다는 점은 알아둬야 한다.

현재 주택청약 시 적용되는 ‘청약가점제’의 최대점수는 84점으로, 항목 중 ‘입주자 저축가입기간’은 15년 이상일 경우 최대 17점까지 얻을 수 있다. 만약 자녀가 미성년자라면 향후 직장인이 돼 주택청약을 신청할 경우 상당히 유리해진다.

현재 주택청약종합저축은 주택기금수탁 5개 은행(우리은행, 농협, 중소기업은행, 신한은행, 하나은행)에 동시 출시하고 있으며, 은행별 금리 차이는 전혀 없기 때문에 본인이 이용하기 편리한 은행을 선택하면 된다.

[김일수 기업은행 부동산팀장]

매일경제 2009.05.06 04:00

 

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