이것만은 알아두자…경·공매 투자 5계명

앞으로 남고 뒤로 밑진다는 말이 있다. 경매가 그렇다. 꼼꼼히 확인하지 않으면 남는 것 없이 오히려 부담만 커지는 결과가 초래된다.

최근에는 부동산경기가 최악 상황으로 치닫으면서 경·공매 물건이 넘쳐난다. 하지만 묻지마식 투자는 금물이다. 그렇다면 경·공매 투자에 있어 주의할 점이 무엇일까.

◇ 관리비 체납 여부를 확인해야   아파트 경매물건은 관리비를 파악하기란 쉽지 않다. 물론 모든 전 주인이 체납한 관리비를 낙찰자가 전액 부담하는 것은 아니다. 공용부분만은 낙찰자가 부담한다.

상가의 경우 더욱 그렇다. 낙찰자가 부담해야 할 체납액이 수억원에 이른 경우도 종종 있는 것이 업계의 설명이다.

◇ 세입자 이주비 등 부대비용을 챙겨라   경매를 처음하는 참여자라면 임차인 보증금 등을 입찰전 반드시 챙겨야 한다.

보증금을 전액 배당 받는 임차인이 아니라면 단지 금액의 많고 적음의 차이는 있을지언정 자칫 앞으로 남고 뒤로 밑질수 있기 때문이다. 입찰 전 취·등록세 등 부대비용과 세입자 이주비, 수선비 등을 책정해야 한다.

◇ 미래가치를 따져라   경매 낙찰은 입찰 참가자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람을 정하는 날이다.

매각기일로부터 잔금을 납부하고 명의이전을 마쳤다고 해서 즉시 입주가 가능한 것은 아니다. 세입자들이 이사할 수 있도록 기간을 줘야 하기 때문이다. 즉 실입주까지는 3개월이상 걸린다.

이 때문에 낙찰시점 가격대비 수익률보다는 입주 이후 수익률을 따져야 정확한 수익률을 분석할 수 있다.

◇ 대출 여부도 꼼꼼히 따져야   총부채상환 비율(DTI)에 따라 아파트는 과거처럼 경락 잔금 대출이 쉽지 않다. 따라서 입찰 전 자신의 대출 조건을 미리 따져보고 자금 능력에 걸맞는 물건을 선별할 필요가 있다.

지난해까지는 다소 무모하더라도 시장 가격이 급등해 대출 부담을 상쇄해 주었지만 올해는 보수적으로 접근할 필요가 있다.

◇ 권리분석 꼼꼼히 챙겨야   경매에서 가장 기본이 되는 것이 권리분석이다. 물건의 은행권 대출여부, 세입자 관계, 보증금 관계 등을 꼼꼼히 챙기지 않으면 오히려 경매 의미를 상실할 가능성이 높다.
 
아시아경제  2008.10.16 15:09

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